İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın iki veya daha fazla parsele bölünmesidir. Tersine işlem — bitişik parsellerin birleştirilmesi — tevhid olarak adlandırılır. Her ikisi de 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15 ve 16. maddeleri çerçevesinde yürür ve yeni parseller ancak tapuda tescille hukuken doğar.
En sık yapılan hata, sürecin "tapuda yarım saatlik bir işlem" sanılmasıdır. Gerçekte ifraz; imar durumuna bağlı bir ön koşul denetimi, harita mühendisince hazırlanan teknik dosya ve iki ayrı idarenin (belediye + tapu-kadastro) onay zincirinden oluşur.
01Önce imar durumu: her parsel bölünemez
İfrazın ilk sorusu teknik değil hukukidir: plan buna izin veriyor mu?
- İmar planına göre yol, meydan, park, yeşil alan ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan kısımlar ifraz edilemez.
- Oluşacak her parsel, planın ve yönetmeliğin öngördüğü minimum büyüklük, cephe ve derinlik koşullarını sağlamalıdır.
- Plansız alanlarda, yönetmelikte belirlenen asgari büyüklüklerin altında parsel oluşturan ifrazlara izin verilmez.
Bu yüzden ciddi bürolar, teklif vermeden önce ada/parsel bilgisiyle imar durumunu kontrol eder. "Kesin olur" garantisi veren ama imar durumuna bakmayan tekliflere temkinli yaklaşın.
02Adım adım süreç
- 01Ön inceleme. Harita mühendisi imar durumunu (çap) ve tapu-kadastro verilerini inceler; istenen bölünmenin mümkün olup olmadığını söyler.
- 02Ölçüm ve dosya. Parsel ölçülür; değişiklik haritası, koordinat listeleri ve alan hesaplarından oluşan ifraz dosyası, TUREF/ITRF96 sisteminde hazırlanır.
- 03Encümen onayı. Dosya belediyeye sunulur; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümeni, dışında il idare kurulu onaylar. Kanuna göre onay mercii kararını başvurunun intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde verir ve tescil için 15 gün içinde tapuya bildirir.
- 04Kadastro kontrolü. Kadastro müdürlüğü dosyanın teknik kontrolünü yapar.
- 05Tapu tescili. Tapu müdürlüğü yeni parselleri tescil eder; her parsel için yeni tapu senedi düzenlenir.
03Yola terk ve ihdas: sürecin sık yol arkadaşları
İmar planı, parselinizin bir kısmını yola veya başka bir umumi hizmete ayırmış olabilir. Bu durumda ifraz dosyası çoğunlukla yola terk (parselin ilgili kısmının kamuya terki) ile birlikte hazırlanır. Tersi de mümkündür: kapanan bir yol parçasının parsele katılması (ihdas). Her iki durum da dosyanın kapsamını ve harç kalemlerini etkiler — teklif aşamasında netleştirilmelidir.
04Süre ve maliyet
Ölçüm ve dosya hazırlığı genellikle 1-2 hafta sürer. Encümen kararı için yasal üst süre 30 gündür; kadastro kontrolü ve tapu tesciliyle birlikte toplam süre, ile ve idarelerin iş yüküne göre pratikte birkaç ayı bulabilir.
Maliyet üç kalemden oluşur: büronun hizmet bedeli, idarelerin harç ve döner sermaye ücretleri ile varsa noter/tapu masrafları. Parseli görmeden verilen tek tip fiyat gerçekçi değildir; ifraz-tevhid hizmet sayfamızdan ücretsiz teklif isteyerek 24 saat içinde net rakam alabilirsiniz.
Hisseli satış ifrazın yerini tutmaz. Tapuda bölünme yapmadan "hisse satışı" yoluna gitmek, alıcıya belirli bir zemin parçası üzerinde mülkiyet sağlamaz ve ileride ciddi ihtilaflara yol açabilir. Belirli bir parça satılacaksa doğru yol ifrazdır.
05Tevhid ne zaman gündeme gelir?
İki bitişik parsel üzerine tek bina yapılmak istendiğinde, çoğu belediye ruhsattan önce parsellerin birleştirilmesini ister. Tevhid dosyası da ifrazla aynı onay zincirinden geçer: encümen kararı, kadastro kontrolü, tapu tescili. Bazı projelerde önce tevhid, sonra yeni bir düzenle ifraz yapılır — doğru sıralamayı imar durumu belirler. Ruhsat sürecinin ölçüm tarafı için aplikasyon hizmet sayfamıza göz atabilirsiniz.